Definidas as regras para emissão de debêntures incentivadas e de infraestrutura para projetos de habitação social

O Ministério das Cidades publicou, em 7 de agosto de 2026, a Portaria MCID nº 984, de 6 de agosto de 2026, que regulamenta os critérios e as condições complementares para o enquadramento e acompanhamento de projetos de investimento considerados prioritários na área de habitação social, para fins de captação de recursos por meio de debêntures incentivadas e debêntures de infraestrutura, nos termos da Lei nº 12.431, de 24 de junho de 2011, da Lei nº 14.801, de 9 de janeiro de 2024, e do Decreto nº 11.964, de 26 de março de 2024.

As debêntures incentivadas e de infraestrutura são instrumentos de financiamento de projetos de interesse social e econômico, ambas baseadas na concessão de incentivos tributários, seja ao investidor ou ao emissor, respectivamente. Analisamos nesse link a criação das debêntures de infraestrutura e nesse link a regulamentação de ambos os tipos de debêntures introduzida pelo Decreto nº 11.964, de 26 de março de 2024.

A seguir, destacamos as principais regras estabelecidas pela nova Portaria do Ministério das Cidades.

Aprovação prévia. Os projetos de investimento em infraestrutura no setor de habitação social dependerão de aprovação prévia do Ministério das Cidades. Os requerimentos deverão ser apresentados individualmente para cada projeto a ser financiado, total ou parcialmente, com os recursos captados. O projeto somente será considerado prioritário após a publicação de portaria específica de aprovação pelo Ministro das Cidades.

Projetos enquadráveis. A Portaria estabelece cinco subsetores prioritários na área de Habitação Social:

1. provisão subsidiada de unidades habitacionais novas, requalificadas ou restauradas, em áreas urbanas ou rurais;
2. provisão financiada de unidades habitacionais novas, usadas, requalificadas ou restauradas, em áreas urbanas ou rurais;
3. fomento à criação de mercados de locação social de imóveis em áreas urbanas;
4. provisão de lotes urbanizados destinados ao provimento de unidades habitacionais enquadráveis, podendo incluir aquisição de terrenos, estudos e projetos técnicos de engenharia e a infraestrutura necessária à urbanização do lote, desde que a habitação social constitua destinação relevante da urbanização; e
5. intervenções acessórias direta ou indiretamente relacionadas a projetos que contemplem modalidade associada à habitação social, incluindo requalificação urbana, infraestrutura urbana e implantação de equipamentos públicos, desde que diretamente vinculadas ao empreendimento habitacional.

São enquadráveis exclusivamente projetos cujas intervenções envolvam ações de implantação, ampliação, recuperação, adequação ou modernização dos sistemas ou estruturas abrangidos pelos subsetores acima. A Portaria prevê, ainda, que as despesas de outorga dos empreendimentos de infraestrutura integram o projeto de investimento.

Projetos implementados por PPPs. Um dos principais aspectos da nova regulamentação é que o enquadramento fica restrito a projetos de habitação social implementados por meio de parcerias público-privadas ? PPPs, em linha com o Decreto nº 11.964/2024. Dessa forma, a Portaria cria uma via específica para utilização das debêntures incentivadas e de infraestrutura no financiamento de PPPs habitacionais, inclusive para determinadas intervenções urbanas acessórias vinculadas aos respectivos empreendimentos.

Limites da captação. Os recursos captados por meio de valores mobiliários com benefícios fiscais não poderão superar o montante total das despesas de capital dos investimentos prioritários em infraestrutura de habitação social. Para esse limite, poderão ser consideradas as despesas de capital necessárias à viabilização do projeto, inclusive aquelas relacionadas às intervenções acessórias diretamente vinculadas ao empreendimento habitacional.

Procedimento de cadastramento e enquadramento. Para cadastramento do projeto, seu titular deverá apresentar requerimento à Secretaria Nacional de Habitação, acompanhado das informações previstas no Decreto nº 11.964/2024 e de documentação complementar. Entre outras informações, deverão ser indicados o subsetor prioritário, o objeto e objetivo do projeto, seus benefícios sociais ou ambientais, cronograma de implantação, volume total de recursos necessários, montante que se pretende captar por meio dos valores mobiliários e sua representatividade em relação ao investimento total, além do contrato e da legislação que dão suporte jurídico à PPP.

Durante a análise, a Secretaria Nacional de Habitação poderá solicitar informações adicionais, reuniões técnicas, estudos e outros documentos necessários ao esclarecimento dos aspectos técnicos do empreendimento. O enquadramento considerará o objeto predominante do investimento, levando em conta o conjunto das intervenções previstas e sua finalidade principal.

Prazo de análise e aprovação. A análise pelo Ministério das Cidades deverá ser concluída no prazo máximo de 90 dias, contado do envio da documentação completa e do atendimento às solicitações de informações adicionais. A aprovação do projeto como prioritário será formalizada por meio de Portaria do Ministro das Cidades publicada no Diário Oficial da União.

Prazo para emissão. Após a aprovação do projeto, o titular terá prazo de dois anos, contado da publicação da respectiva Portaria, para realizar a emissão dos valores mobiliários com benefícios fiscais. O prazo poderá ser prorrogado por igual período mediante aprovação da Secretaria Nacional de Habitação. O pedido de prorrogação deverá ser apresentado com antecedência mínima de 30 dias do término da vigência da Portaria de aprovação.

Acompanhamento dos projetos. O acompanhamento será realizado diretamente pelo Ministério das Cidades. O titular deverá apresentar, até 30 de abril de cada ano, quadro informativo de usos e fontes do projeto, com destaque para a destinação específica dos recursos captados. Em até 90 dias após a utilização integral dos valores captados, deverá também ser apresentado relatório final de execução.

Término antecipado da delegação. Caso o instrumento de delegação termine antecipadamente, o empreendimento perderá o status de projeto prioritário, sem prejuízo dos benefícios fiscais apurados até a data do término antecipado.

Informações sobre as emissões. O titular deverá informar à Secretaria Nacional de Habitação, em até 30 dias úteis de cada emissão, o quantitativo de valores mobiliários emitidos. A Secretaria deverá manter atualizada relação dos projetos prioritários, contendo, entre outras informações, identificação do titular, descrição e enquadramento do projeto, subsetores contemplados, locais de implantação e prazo previsto para sua execução.

Obrigação do agente fiduciário. O agente fiduciário nomeado na escritura das debêntures deverá encaminhar anualmente à Secretaria Nacional de Habitação, até o encerramento do primeiro quadrimestre, cópia do relatório previsto no art. 15 da Resolução CVM nº 17, de 9 de fevereiro de 2021.

Alterações no escopo do projeto. A Portaria também disciplina o aditamento do escopo de projetos já aprovados como prioritários. Nessas hipóteses, o emissor deverá solicitar o aceite da Secretaria Nacional de Habitação e demonstrar que a alteração está prevista no contrato administrativo ou instrumento equivalente ou foi autorizada pelo órgão ou entidade reguladora competente. O aceite do aditamento não prejudicará os valores mobiliários já emitidos, desde que permaneçam atendidos os requisitos aplicáveis e o valor total das emissões não ultrapasse o limite das despesas de capital elegíveis.

Revogação da regulamentação anterior e entrada em vigor. A Portaria MCID nº 984/2026 revogou expressamente a Portaria MCID nº 699, de 11 de julho de 2025, que anteriormente disciplinava a matéria, e entrou em vigor na data de sua publicação.

Nossas equipes especializadas nas práticas de Mercado de Capitais, Desenvolvimento e Financiamento de Projetos, Direito Público e Regulação, Infraestrutura e Tributário acompanham de perto as mudanças que impactam o mercado brasileiro. Para obter mais informações sobre o tema, ou outros que sejam de seu interesse, entre em contato com nossos profissionais.