Na noite de terça-feira, 17 de dezembro, a Câmara dos Deputados aprovou o Projeto de Lei nº 68/2024 (“PL 68/24”), que institui o Imposto sobre Bens e Serviços e a Contribuição Social sobre Bens e Serviços (“IBS/CBS”), com alterações significativas para o setor imobiliário em relação ao texto do Projeto que havia sido aprovado anteriormente pela Câmara dos Deputados em julho deste ano.
As principais alterações dizem respeito a reduções tributárias relevantes:
- Redutor de alíquotas: houve ampliação das reduções de alíquota – as operações de venda de imóveis terão redução de 50% da alíquota padrão (em detrimento da redução de 40% até então prevista no PL 68/24). Já as operações de locação terão redução de 70% (em vez de 60%) sobre a alíquota-padrão de IBS e CBS.
- Redutor social na locação: o texto aprovado aumentou o redutor social das locações de R$ 400,00 para R$ 600,00 por imóvel locado, reduzindo a base de cálculo dos tributos.
Embora tenha sido alterado o redutor social aplicável às locações, o texto manteve os redutores sociais de base de cálculo aplicáveis à alienação de imóveis, com deduções de R$ 100 mil para imóveis residenciais novos e R$ 30 mil para lotes residenciais.
O texto aprovado também definiu novos critérios para determinar quando pessoas físicas serão consideradas contribuintes do IBS e da CBS:
- Alienação de imóveis: passam a ser tributadas por IBS/CBS vendas de imóveis realizadas por pessoas físicas que, no ano-calendário anterior, tenham realizado a venda de mais de 3 imóveis, adquiridos há menos de 5 anos; ou mais de 1 imóvel por elas construído nos últimos 5 anos.
- Locação, cessão onerosa ou arrendamento: haverá incidência de IBS/CBS sobre operações de locação/cessão realizadas por pessoa física que alugar ou ceder mais de 3 imóveis distintos e tiver receita anual superior a R$ 240 mil com essas operações.
Por sua vez, os fundos de investimento imobiliário serão obrigatoriamente considerados contribuintes de IBS e CBS, exceto se observarem os requisitos para aplicação da isenção do imposto de renda sobre os rendimentos recebidos por cotistas pessoas físicas, caso em que o fundo poderá optar por se tornar ou não contribuinte destes tributos.
O texto aprovado estabeleceu regime de transição para as operações imobiliárias, com regras específicas conforme a data de início do empreendimento:
- Operações iniciadas antes de 2029: a CBS poderá ser incluída no Regime Especial de Tributação (“RET”) para incorporações e parcelamentos de solo iniciados antes de 1º de janeiro de 2029.
- Operações após 2029: a dedução de custos será permitida com ICMS e ISS pagos entre 2027 e 2032, com valores ajustados de acordo com a extinção gradual desses tributos.
- Contratos de locação firmados:
- Imóveis não residenciais: contratos celebrados até 31/12/2025 poderão manter o regime vigente até o término do contrato.
- Imóveis residenciais: contratos firmados até a publicação da lei poderão usufruir do regime atual até 31/12/2028.
O texto trouxe novidades importantes para segmentos específicos:
- Edifícios-garagem e estacionamentos: atualização das regras para edifícios-garagem e estacionamentos, que agora seguem o mesmo tratamento tributário da locação de imóveis.
- Construção civil: no caso de prestação de serviço de construção civil a não contribuinte do regime regular de IBS e CBS foi autorizada a apropriação de créditos referentes aos materiais de construção utilizados na obra, desde que o valor desses créditos não ultrapasse os débitos gerados pela prestação do serviço.
- Administração e intermediação de imóveis: o fato gerador do IBS e da CBS passa a ocorrer no momento do pagamento, alinhado com a regra dos aluguéis.
O PL 68/24 segue agora para sanção presidencial, a qual deve provavelmente ocorrer em breve de forma a possibilitar a publicação da lei ainda no ano corrente.
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