No dia último dia 07 de março, foi publicada a Instrução Normativa nº 2.179 (“IN 2.179”), da Receita Federal do Brasil (“RFB”), trazendo a nova regulamentação do regime especial de tributação das incorporações imobiliárias (“RET”).
O RET é uma modalidade de tributação especial, criada pela Lei nº 10.931, de 02.08.2004 (“Lei 10.931”), disponível para as incorporações imobiliárias que adotem o patrimônio de afetação nos termos da Lei nº 4.591, de 16.12.1964. Até então, o regime era regulamentado pela Instrução Normativa RFB nº 1.435, de 30.12.2013 (“IN 1.435”), que foi expressamente revogada pela nova IN 2.179.
Como principais novidades, a IN 2.179 (a) instituiu novos requisitos e procedimento para aproveitamento do regime e (b) reforçou o entendimento das autoridades fiscais federais quanto a alguns importantes temas para o setor que já haviam sido objeto de Soluções de Consulta da Coordenação Geral de Tributação (“Cosit”) – além de regulamentar o RET aplicável sobre as vendas de imóveis residenciais de interesse social no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida (“PMCMV”).
- Novos requisitos e procedimento para aproveitamento do RET
Pela nova regulamentação, a opção pelo RET fica condicionada a três novos requisitos – para além dos que já eram previstos pela IN 1.435:
- inexistência de créditos não quitados de órgãos e entidades federais;
- ausência de condenações por improbidade administrativa;
- inexistência de sanções penais e administrativas por atividades lesivas ao meio ambiente.
Além disso, a IN 1.435 determina que, a partir de 01 de julho de 2024, o aproveitamento do RET passará de depender de habilitação da incorporação imobiliária a ser declarada por meio de Ato Declaratório Executivo emitido pelo Auditor-Fiscal da RFB – procedimento cuja legalidade pode vir a ser questionada ante a ausência de dispositivo legal nessa linha.
- Confirmação do entendimento da RFB sobre pontos importantes para o setor
A nova Instrução Normativa confirmou o entendimento da RFB sobre alguns pontos que vinham sendo discutidos há alguns anos no setor imobiliário e que já foram objeto de Soluções de Consulta Cosit, quais sejam:
- o RET pode ser aplicado às incorporações detidas por Sociedades em Conta de Participação (“SCP”), desde que atendidos os requisitos do regime. Neste caso, o sócio ostensivo da SCP que contiver em seu patrimônio especial incorporação sujeita ao RET deverá cumprir as formalidades relativas ao regime e responder em nome da SCP para todos os fins;
- os benefícios do RET alcançam as receitas de venda auferidas até o recebimento integral do valor das unidades comercializadas ou do valor a ser recebido do contrato de construção, ainda que as vendas sejam realizadas após a conclusão da obra com a expedição do Habite-se;
- a partir de 28.06.2022, o parcelamento do solo mediante loteamento é considerado incorporação imobiliária e, portanto, sujeito ao RET, desde que atenda aos requisitos estabelecidos na norma;
- embora a IN 1.453 já autorizasse a dedução, da receita sujeita ao RET, de valores relativos a vendas canceladas e devoluções, a IN 2.149 prevê que o valor dessas deduções que supere o total das receitas dos respectivos períodos de apuração poderá ser aproveitado sobre a base de cálculo do RET em períodos subsequentes.
Nossa equipe especializada em Direito Tributário acompanha de perto as mudanças que impactam o mercado brasileiro. Para obter esclarecimentos sobre o tema, ou outros que sejam de seu interesse, entre em contato com nossos profissionais.
