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STJ decide que falta de registro do contrato de alienação fiduciária de bem imóvel não exime o devedor de suas obrigações contratuais e veda a rescisão do contrato
Em decisão importante, 2ª Seção do STJ confirma que devedor fiduciante está sujeito à alienação extrajudicial de imóvel mesmo que o contrato de alienação fiduciária não tenha sido registrado no Registro de Imóveis. Mas o registro é imprescindível para que a alienação extrajudicial tenha início
A 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (“STJ”) solucionou divergência de entendimentos em tema da alienação fiduciária de bens imóveis. De um lado, a 3ª Turma do STJ entendia que o registro no Registro de Imóveis era essencial para permitir a transferência e constituição da propriedade fiduciária, nos termos dos arts. 23, 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997. De outro, para a 4ª Turma, o registro era desnecessário para essa finalidade, servindo somente para dar ciência a terceiros.
A controvérsia foi resolvida pela 2ª Seção do STJ em março de 2024 — que congrega os Ministros da 3ª e da 4ª Turmas — no julgamento dos Embargos de Divergência em Recurso Especial nº 1.866.844/SP, sob a relatoria do Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva.
A 2ª Seção decidiu que a falta do registro do contrato de alienação fiduciária “não retira a validade e a eficácia dos termos livre e previamente ajustados entre os contratantes, inclusive da cláusula que autoriza a alienação extrajudicial do imóvel em caso de inadimplência”. Em consequência, o acórdão afastou (i) a possibilidade de o devedor fiduciante rescindir o contrato de alienação fiduciária com base na ausência de registro pelo credor e ainda pleitear a devolução das parcelas pagas; (ii) a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, que os devedores fiduciários costumam invocar na tentativa de se protegerem da possibilidade de alienação extrajudicial dos imóveis alienados fiduciariamente.
Por outro lado, a 2ª Seção concluiu que o registro do contrato é imprescindível para que o credor fiduciário dê início ao procedimento de alienação extrajudicial do imóvel. Isso porque todo o procedimento de constituição em mora do devedor fiduciante, consolidação da propriedade na hipótese de a dívida não ser paga e subsequente alienação extrajudicial ocorre perante o Cartório de Registro de Imóveis. Assim, o registro é condição fundamental para permitir a prática de tais atos. Por fim, conclui, também, o STJ que o registro é uma prerrogativa do credor fiduciário que poderá fazê-lo a qualquer tempo.
Esse entendimento recente da 2ª Seção do STJ está em sintonia com o espírito do novo Marco Legal das Garantias (Lei nº 14.711/2023) de priorizar a proteção do crédito em detrimento do formalismo e da burocracia.
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