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STF confirma constitucionalidade da lei que autoriza retomada extrajudicial de imóveis em caso de não pagamento
Em julgamento ocorrido em 25 de outubro de 2023 o STF confirmou, por maioria de votos e com repercussão geral (Tema 982), a constitucionalidade do procedimento previsto pela Lei nº 9.514/1997 que permite a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia.
Como explicado pelo voto do Ministro Luiz Fux, relator do acórdão, “a alienação fiduciária de coisa imóvel é o negócio jurídico pelo qual o devedor – pessoa adquirente do imóvel ou fiduciante –, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor – instituição financeira lato sensu ou fiduciário –, da propriedade resolúvel do bem”. Com isso, desde o momento em que pactuada a alienação fiduciária, o fiduciário tem a propriedade resolúvel do bem e sua posse indireta, e o fiduciante, a posse direta. Com o adimplemento da dívida, a propriedade fiduciária é resolvida, extinguindo-se a garantia e transferindo-se a propriedade do imóvel ao fiduciante. Inadimplida a dívida, o fiduciário pode adotar medidas para a consolidação da propriedade em seu nome visando a quitação dos valores em aberto.
O principal fundamento que justificou a confirmação da constitucionalidade da execução extrajudicial da alienação fiduciária foi: enquanto não satisfeito o débito, a propriedade do bem dado é garantia é do credor fiduciário, e não do devedor fiduciante. Com isso, “o credor fiduciário não se imiscui no patrimônio do devedor para excutir bem de propriedade alheia, já que se cuida de bem de propriedade do credor”. Ademais, como pontuado pela Corte, o devedor é intimado a participar de todas as etapas extrajudiciais da execução da garantia, lhe sendo conferida, ainda, a possibilidade de questionar qualquer ilegalidade perante o Poder Judiciário.
O julgamento do STF, assim, confere segurança jurídica a mecanismo legislativo que tem sido aplicado há mais de vinte e cinco anos e que foi responsável por impulsionar o mercado de crédito imobiliário no Brasil, como pontuado pelo voto do Ministro Luiz Fux. Ao colocar sobre o devedor o ônus de acionar o Poder Judiciário em caso de irregularidade no processo de execução extrajudicial da alienação fiduciária, o STF contribuiu para a redução de demandas judiciais, aumento da celeridade e eficiência na execução de garantias, redução de gastos e aquecimento do mercado de crédito imobiliário.
Como pontuado pelo voto do Relator, a execução extrajudicial da alienação fiduciária é um “elemento da política regulatória que permite maiores possibilidades de acesso ao financiamento imobiliário, a taxas de juros mais baixas, de modo que a supressão da previsão legislativa da medida de garantia poderia significar desbalanceamento desse equilíbrio regulatório desenvolvido legislativamente”.
O acórdão se mostra ainda mais relevante no contexto da recente sanção presidencial ao Projeto de Lei nº 4.188, de 2021, popularmente conhecido como o “Marco Legal das Garantias”, que visa a diminuição dos índices de judicialização e de inadimplência de devedores, com a consequente redução de custos de crédito e juros de financiamento.
Especificamente no que diz respeito às garantias imobiliárias, o Marco Legal das Garantias traz alterações ao procedimento de execução extrajudicial da alienação fiduciária, e regula a execução extrajudicial da hipoteca, de forma similar àquela que já vem sendo feita no âmbito da alienação fiduciária.
O posicionamento do STF ao julgar o Tema 982 mostra uma tendência da Corte a referendar as alterações legislativas decorrentes do Marco Legal das Garantias, reforçando o acerto do esforço legislativo sobre o tema e a tendência de desburocratização de garantias de forma a aprimorar a oferta de crédito no mercado imobiliário.
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