No dia 08 de agosto de 2023, o Conselho Nacional de Justiça (“CNJ”) proferiu decisão no âmbito do Procedimento de Controle Administrativo nº 0000145-56.2018.2.00.0000, consolidando a orientação da Corregedoria do Estado de Minas Gerais acerca da exigibilidade de lavratura de escritura pública para a constituição de alienações fiduciárias realizadas fora do contexto do Sistema Financeiro Imobiliário (“SFI”) ou do Sistema Financeiro da Habitação (“SFH”).
Referido posicionamento, em linha com os Provimentos das Corregedorias do Estados da Paraíba, Pará e Bahia, fundamentou-se no art. 108 do Código Civil, que estabelece a necessidade da escritura pública para a constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 (trinta) vezes o maior salário-mínimo vigente. Contudo, é importante mencionar que a decisão do CNJ não citou ou envolveu questões atinentes aos valores envolvidos nas garantias.
Em oposição ao entendimento proferido, o requerente do Procedimento de Controle Administrativo argumentou sua justificativa nas disposições correlatas da Lei 9.514/1997 e sua interpretação majoritária, sobretudo que o artigo 22, §1º autoriza a contratação de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel por qualquer pessoa física ou jurídica e que o caput do artigo 38 da mesma lei admite o uso de escritura pública ou instrumento particular.
A discussão suscitada pela decisão do CNJ desperta um debate relevante sobre a necessidade de harmonização entre a legislação federal e as normas estaduais.
Para alguns, o maior impacto da decisão reside no potencial aumento dos custos para os consumidores, uma vez que a celebração de escrituras públicas tende a ser mais dispendiosa. Além disso, a determinação poderá restringir o acesso de crédito aos empreendedores.
Pela nossa experiência é comum enfrentar exigências de Registro de Imóveis de outras localidades, além daquelas citadas acima, acerca da necessidade da outorga da garantia de alienação fiduciária de imóvel por meio de instrumento público.
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