Alerta
- 18 março 2025
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STJ Decide: responsabilidade por IPTU e dívidas condominiais em alienação fiduciária
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) julgou na última semana dois casos importantes para credores titulares de alienação fiduciária de imóveis.
No primeiro caso¹, a 1ª Seção decidiu que a instituição financeira que concede crédito para a compra de imóvel com alienação fiduciária não é responsável pela dívida de IPTU, mesmo sendo proprietária do bem. A decisão foi unânime e consolidou a jurisprudência das turmas de Direito Público da Corte. A tese estabelecida foi que o credor fiduciário, antes da consolidação da propriedade e da imissão da posse do imóvel, não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU (conforme artigo 34 do Código Tributário Nacional).
No segundo caso², a 2ª Seção do STJ concluiu pela possibilidade de penhora de imóveis alienados fiduciariamente para pagamento de dívidas condominiais. A decisão foi tomada por maioria de 5 votos a 4, prevalecendo o entendimento de que o credor fiduciário, como titular da propriedade resolúvel do imóvel, também deve ser responsável pelo pagamento das taxas condominiais.
O voto vencedor foi apresentado pelo ministro Raul Araújo, que considerou que o proprietário do imóvel (mesmo com propriedade fiduciária, resolúvel) é condômino. Dessa forma, a instituição credora também possui responsabilidade sobre as despesas condominiais. O relator compreendeu que a instituição financeira teria meios para exigir do devedor o cumprimento de suas obrigações condominiais, podendo incluir em contrato cláusulas que previnam a inadimplência, com pena de rescisão em caso de não-pagamento. O entendimento vencido foi apresentado pelo ministro Antonio Carlos Ferreira: para ele, a propriedade do bem, transferida ao credor apenas como forma de garantia (e não propriedade plena), não pode ser penhorada para satisfazer débitos condominiais.
Os acórdãos ainda não estão disponíveis para consulta, contudo, uma análise inicial dos julgamentos traz duas certezas e uma dúvida. As certezas são: (i) o credor fiduciário não responde com patrimônio próprio por dívidas de IPTU do imóvel alienado fiduciariamente; e (ii) o credor fiduciário pode perder o bem que lhe foi dado em garantia em caso de não pagamento, pelo devedor, das dívidas condominiais.
A dúvida não esclarecida e que decorre de uma comparação das duas conclusões é: pode o imóvel alienado fiduciariamente ser penhorado em razão de débitos de IPTU? Nesse caso, o credor não arcará com a dívida de forma solidária, apenas o imóvel responderá pelos valores, como no caso da dívida condominial.
O STJ ainda não tem um posicionamento definido sobre o tema. A Corte foi chamada a dizer se as decisões noticiadas acima teriam impacto nessa nova controvérsia, e decidiu que não. A posição foi de que “a controvérsia dos autos (possibilidade de penhora sobre imóvel com cláusula de alienação fiduciária na execução fiscal em que se cobra IPTU) não possui a perfeita adequação ao Tema 1.266/STJ (Definir se é possível penhorar o imóvel alienado fiduciariamente em decorrência de dívida condominial) e ao Tema 1.158/STJ (Definir se há responsabilidade tributária solidária e legitimidade passiva do credor fiduciário na execução fiscal em que se cobra IPTU de imóvel objeto de contrato de alienação fiduciária)” (Agravo em Recurso Especial 2.764.333).
O saldo é, portanto, o seguinte: duas questões relevantes foram pacificadas, mas ainda será necessário acompanhar de perto os próximos debates da Corte e as diretrizes a serem fixadas em relação às responsabilidades dos credores, devedores e afetação do imóvel objeto do contrato de alienação fiduciária.
¹Recursos afetados: REsp 1.949.182, REsp 1.959.212, REsp 1.982.001.
²Recursos afetados: REsp 1.929.926, REsp 2.082.647, REsp 2.100.103.
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